Koupě nemovitosti krok za krokem


Koupě nemovitosti představuje proces skládající se z několika kroků, které jsou navzájem provázané. Pokud se chystáte koupit byt, rodinný dům nebo jinou nemovitost, tento příspěvek Vám pomůže se v tomto procesu zorientovat. V příspěvku jsou chronologicky uvedeny jednotlivé kroky, ke kterým obvykle při koupi nemovitosti dochází. Pozornost je zaměřena především na nejdůležitější skutečnosti, které by měl zájemce o koupi zohlednit.

 

1. Otázka financování koupě nemovitosti

Je třeba ujasnit si za jakou maximální částku budete nemovitost kupovat a jakým způsobem koupi financovat. Buď ze svých vlastních prostředků, což by byl celý proces o poznání jednodušší či prostřednictvím hypotečního úvěru. V tomto případě je doporučeno obrátit se na finančního poradce.

2. Výběr nemovitosti a její posouzení

Máte-li již nemovitost vybranou, je třeba provést její důkladné právní a faktické posouzení. Zaměřte se na následující:

a) Faktická prohlídka nemovitosti

Jde o technickou záležitost. Odborník posoudí technický stav nemovitosti a vhodnost pro zamýšlenou rekonstrukci.

b) Výpis z katastru nemovitosti

Z výpisu zjistíte, zda na nemovitosti váznou zástavní práva, věcná břemena či jiné právní vady. Pozornost zaměřte především na části „B1“, „C“ a „D“. Ideální, když je uvedeno „Bez zápisu“.

c) Potvrzení osoby odpovědné za správu domu

Je doporučeno vyžádat od prodávajícího potvrzení osoby odpovědné za správu domu, ze které vyplývá, že prodávající nemá dluhy související se správou domu a pozemku

d) Energetická náročnost budovy

Požadujte předložení průkazu energetické náročnosti budovy. V případě bytu vyúčtování dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie za uplynulé 3 roky.

3. Rezervační smlouva

Vlastník nemovitosti se zaváže, že po rezervační dobu nebude nemovitost nabízet dalším osobám. V rezervační době uzavřou kupní smlouvu (případně smlouvu o smlouvě budoucí) na nemovitost. Zájemce poté zaplatí vlastníkovi rezervační zálohu, která bude započítána na kupní cenu.

4. Smlouva o smlouvě budoucí

V mezidobí mezi uzavřením rezervační a kupní smlouvy se v praxi uzavírá smlouva o smlouvě budoucí. Nejedná se o nutný krok. Ve většině případů je tato smlouva nadbytečná, jelikož je možné po uzavření rezervační smlouvy přistoupit rovnou k přípravě smlouvy kupní.

5. Úschova

Za předpokladu, že se kupní cena bude platit prostřednictvím úschovy, uzavírá se společně s kupní smlouvou i smlouva o úschově. V úvahu připadá úschova advokátní, notářská či bankovní. Rozdíl mezi nimi je v ceně. Cena notářské úschovy je stanovena právními předpisy a notáři se od této ceny nemohou odchýlit. Naopak advokáti a banky si mohou určit ceny sami.

Co se týče bezpečnosti úschov, oba typy jsou po bezpečnostní stránce na stejné úrovni. V obou případech jsou peněžní prostředky uschovány vždy na zvláštním bankovním účtu zřízeném pouze pro účel konkrétní úschovy. Oba typy jsou ze zákona pojištěny.

Bankovní úschovy jsou méně časté, jelikož všechny banky tento produkt neposkytují.

6. Zástavní smlouva

Při financování nemovitosti prostřednictvím úvěru, vyžaduje banka zřízení zástavního práva na nemovitosti. Mezi bankou a prodávajícím se uzavře zástavní smlouva. K uzavření by mělo dojít co nejdříve po podpisu kupní smlouvy.

Jelikož zástavní právo vzniká zápisem do katastru nemovitostí, je potřeba podat na příslušný katastrální úřad návrh na vklad zástavního práva, ke kterému se přiloží jedno vyhotovení originálu zástavní smlouvy. Návrh je zpoplatněn spávním poplatkem ve výši 1.000,- Kč.

7. Kupní smlouva

Nejdůležitější smlouva v rámci celého procesu, neboť až na základě ní dojde k převodu vlastnického práva.

Kupní smlouva by měla upravovat především následující otázky:

  • řádná specifikace nemovitosti a smluvních stran – tento požadavek je opravdu velice důležitý, protože při chybě v údaji (např. v rodném čísle nebo při specifikaci nemovitosti), byť jen v jednom jediném znaku, může dojít ze strany katastrálního úřadu k zamítnutí návrhu na vklad;

  • jednoznačný závazek smluvních stran převést vlastnické právo z prodávajícího na kupujícího;

  • výše kupní ceny a způsob jejího placení (pokud je současně uzavírána úschovní smlouva, měla by být tato ujednání v souladu);

  • odevzdání a převzetí nemovitosti;

  • prohlášení smluvních stran (především prohlášení prodávajícího ve vztahu k právnímu a faktickému stavu nemovitosti);

  • úpravu týkající se odstoupení od smlouvy.

Každý prodej nemovitosti má řadu specifik. Proto není vhodné použít univerzální vzor stažený z internetu, ale je důležité smlouvu individuálně přizpůsobit konkrétním okolnostem případu. Ohledně přípravy kupní smlouvy je tedy vhodné se obrátit na advokáta.

Podpisy na kupní smlouvě by měly být úředně ověřené.

Současně s kupní smlouvou je potřeba připravit návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, který se podepisuje rovněž při podpisu kupní smlouvy. Podpisy na tomto návrhu nemusí být úředně ověřeny.

Jestliže se kupní cena platí prostřednictvím úschovy, je v praxi běžné, že se kromě finančních prostředků uschovají také podepsané kupní smlouvy a návrh na vklad vlastnického práva.

Financuje-li kupující kupní cenu z úvěru, bude úvěrující banka vyžadovat jako jednu z podmínek pro výplatu peněžních prostředků předložení podepsané kupní smlouvy.

Dokumenty jsou z úschovy předány smluvním stranám až v okamžiku, kdy je na úschovní účet připsána kupní cena. Následně některá ze smluvních stran (vhodné je se v kupní smlouvě dohodnout, která to bude) podá u příslušného katastrálního úřadu návrh na vklad vlastnického práva, ke kterému přiloží jedno vyhotovení originálu kupní smlouvy. Tento návrh na vklad je rovněž zpoplatněn správním poplatkem ve výši 1.000,- Kč.

Podáním návrhu na vklad dojde k zahájení vkladového řízení. Vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího bude katastrálním úřadem proveden nejdříve po uplynutí lhůty 20 dní. Právní účinky zápisu vlastnického práva následně nastanou zpětně k okamžiku, kdy byl návrh na zápis doručen příslušnému katastrálnímu úřadu.

V době, kdy dochází ke vkladu vlastnického práva (tj. převodu), jsou peněžní prostředky stále složeny v úschově. Jejich výplata z úschovy ve prospěch prodávajícího je vázána právě na převod vlastnického práva ve prospěch kupujícího.

8. Předání nemovitosti

K předání nemovitosti dochází obvykle až po převodu vlastnického práva, a to ve lhůtě upravené v kupní smlouvě. Ohledně předání nemovitosti by měl být sepsán předávací protokol, a to ve dvojím vyhotovení pro každou ze smluvních stran.

9. Výmaz zástavního práva prodávajícího

Za předpokladu, že kupujete nemovitost, na které bylo již v době uzavření kupní smlouvy zapsané zástavní právo zřízené prodávajícím ve prospěch banky, je třeba zajistit, aby bylo toto zástavní právo z katastru nemovitostí vymazáno. Výmaz by měl zajistit prodávající ve spolupráci s jeho bankou.

10. Daň z nabytí nemovitých věci a daň z nemovitosti

Poplatníkem této daně je ze zákona vždy kupující, přičemž prodávající ani neručí za zaplacení této daně. Kupující je povinen podat daňové přiznání nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad vlastnického práva k nemovitosti (v tento den je rovněž i splatná záloha na tuto daň).

 

Potřebujete pomoci s koupí či prodejem nemovitosti? Obraťte se na naši realitní kancelář, která se na převody nemovitosti specializuje a má v této oblasti bohaté zkušenosti.