Quy trình mua bán bất động sản

Mua bán bất động sản là quy trình bao gồm các thủ tục liên quan đến nhau một cách chặt chẽ. Nếu bạn có ý định mua một căn hộ, nhà riêng hay một bất động sản bất kỳ thì bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về quy trình sẽ diễn ra. Bài viết được ghi theo thứ tự của quá trình mua bán và tập trung vào những điều quan trọng nhất mà người mua cần chú ý trước khi tham gia giao dịch mua bán bất động sản.

 

 

1. Khả năng tài chính

Số tiền khả dụng mà bạn có thể đầu tư giao dịch bất động sản. Nếu số tiền được tích góp tiết kiệm từ trước thì toàn bộ quá trình sẽ dễ dàng hơn. Nếu không đủ bạn có thể vay ngân hàng bằng khoản vay thế chấp (hypotéka). Để không bị xảy ra trường hợp mất tiền đặt cọc mua bất động sản sau khi đặt cọc và không được ngân hàng duyệt cho vay, bạn nên tìm đến chuyên viên tài chính hoặc văn phòng bất động sản uy tín để được tư vấn và chọn ra phương án tối ưu nhất với tình hình tài chính của bạn. Nên chuẩn bị kỹ càng về mặt tài chính trước khi bắt đầu tìm kiếm bất động sản hoặc đi đến ký kết hợp đồng đặt cọc.

2. Chọn lọc và đánh giá

Sau khi đi xem và tìm được bất động sản ưng ý bạn sẽ cần tiến hành các bước để đánh giá và kiểm tra về mặt pháp lý cũng như tình trạng thực tế của bất động sản. Dưới đây là những điều nên được chú ý nhất:

a) Kiểm tra thực trạng của bất động sản

Đây là vấn đề thiên về kỹ thuật. Chuyên gia kỹ thuật hoặc kỹ sư xây dựng sẽ đánh giá tình trạng của bất động sản và xem xét độ phù hợp và số tiền cần bỏ ra cho việc bau sửa bất động sản nếu cần.

b) Thống kê ​trên sở nhà đất (Výpis z katastru nemovitosti)

Trong đó có thể kiểm tra xem bất động sản có đang trong thế chấp hoặc đang mắc phải những vấn đề về pháp lý hay không. Đặc biệt nên chú ý đến các mục „B1“, „C“ „D“.  Tốt nhất nếu ở đó ghi „Bez zápisu“ nghĩa là „không có ghi chú“.

c) Chứng nhận không nợ nần với quản lý của toà nhà

Nếu bạn muốn mua căn hộ thì nên yêu cầu người bán cho xem chứng nhận về quyền sở hữu và sử dụng, ngoài ra cần yêu cầu người bán cung cấp giấy chứng nhận không nợ nần với ban quản lý của cả toà nhà (potvrzení o bezdlužnosti).

d) Hiệu suất năng lượng của tòa nhà (Energetická náročnost budovy)

Chứng chỉ hiệu suất năng lượng của tòa nhà. (PENB - průkaz energetické náročnosti). Trong trường hợp là căn hộ, nếu chủ nhà và ban quản lí toà nhà không cung cấp được chứng chỉ hiệu suất thì có thể thay thế bằng hoá đơn hàng năm tiền điện ga trong 3 năm gần nhất (vyúčtování za poslední 3 roky).

3. Hợp đồng đặt cọc (Rezervační smlouva)

Sau khi đã kiểm tra kỹ càng từng bước và đi đến quyết định mua bất động sản thì đặt cọc là biện pháp bảo đảm để các bên an tâm tiếp tục thực hiện việc mua bán; để quá trình mua bán diễn ra thuận lợi. Nên đọc kỹ và kiểm tra 1 cách cẩn thận các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc. Tiền đặt cọc sau đó sẽ được tính vào giá bán của bất động sản.

4. Ký quỹ/tài khoản trung gian (Úschova)

Để đảm bảo quá trình giao dịch diễn ra suôn sẻ và thành công thì 2 bên mua và bán nên giao dịch qua tài khoản trung gian. Ký quỹ là việc bên mua có nghĩa vụ gửi khoản tiền đã thoả thuận vào tài khoản trung gian tại một tổ chức tín dụng để bảo đảm mức độ an toàn của giao dịch.

Nếu việc mua bán được thanh toán theo phương thức ký quỹ. Hợp đồng ký quỹ sẽ được ký cùng lúc với hợp đồng mua bán. Bạn có thể chọn ký quỹ qua luật sư, công chứng viên hoặc ngân hàng. Sự khác biệt lớn nhất giữa các quỹ là về giá cả. Giá qua công chứng viên được đánh giá bởi các quy định pháp lý và công chứng viên không được tự mình thay đổi. Luật sư và ngân hàng có thể tự định giá.

Về độ an toàn của ký quỹ thì các loại đều có mức an toàn tương đương như nhau.  Đều được bảo hiểm theo pháp luật.

Ký quỹ qua ngân hàng ít phổ biến hơn vì không phải tất cả các ngân hàng đều cung cấp dịch vụ này.

5. Hợp đồng thế chấp (Zástavní smlouva)

Trong trường hợp bạn cần vay ngân hàng thì 1 trong những điều kiện để ngân hàng chấp thuận cho bạn vay là họ sẽ yêu cầu bạn phải thế chấp bất động sản bạn muốn mua. Hợp đồng thế chấp sẽ được ký kết giữa ngân hàng và người bán. Việc này nên được thực hiện ngay sau khi ký kết hợp đồng mua bán.

6. Hợp đồng mua bán

Hợp đồng quan trọng nhất trong toàn bộ quy trình vì sự liên quan đến vấn đề chuyển giao quyền sở hữu.

Hợp đồng mua bán cần ghi rõ các vấn đề sau đây:

  • chi tiết kỹ thuật và thông số chích xác của bất động sản và thông tin của các bên tham gia ký kết. 
  • cam kết rõ ràng của các bên trong việc chuyển nhượng quyền sở hữu từ người bán cho người mua;
  • số tiền đã thoả thuận và phương thức thanh toán (nếu hợp đồng ký quỹ cũng được ký kết lúc đó thì các điều khoản cần phải được nhất quán);
  • cách thức bàn giao và tiếp quản bất động sản;
  • tuyên bố của các bên ký kết hợp đồng (đặc biệt là tuyên bố của người bán liên quan đến tình trạng pháp lý và thực trạng của bất động sản)
  • các điều khoản liên quan đến việc nếu rút khỏi hợp đồng

Mỗi bất động sản đều có những chi tiết khác nhau, do đó không nên sử dụng các mẫu hợp đồng được tải xuống từ mạng Internet. Điều quan trọng là hợp đồng phải được điều chỉnh riêng cho các trường hợp cụ thể khác nhau. Vì vậy tham khảo ý kiến và nhờ ​luật sư chuẩn bị hợp đồng là sự lựa chọn đúng đắn nhất. 

Chữ ký trên hợp đồng mua bán cần được công chứng.

Cùng với hợp đồng mua bán cần chuẩn bị đề xuất đăng ký quyền sở hữu (návrh na vklad) lên Sở nhà đất, đề xuất được ký kết chung với hợp đồng mua bán. Chữ ký trong đây không cần phải được công chứng.

Nếu việc mua bán được thanh toán qua ký quỹ thì thông thường, ngoài khoản tiền đã thoả thuận ra, hợp đồng mua bán và đề xuất cho quyền sở hữu cũng đều được lưu trữ vào ký quỹ để đảm bảo.

Nếu thanh toán bằng khoản vay thế chấp thì 1 trong những điều kiện để giải ngân của ngân hàng sẽ là yêu cầu giao nộp 1 bản hợp đồng mua bán đã được ký kết bởi hai bên bán và mua.

Các tài liệu trong ký quỹ chỉ được giao cho hai bên khi số tiền thoả thuận đã được ghi nhận trong tài khoản trung gian. Sau đó, một trong hai bên (tự thoả thuận) sẽ đệ đơn lên Sở nhà đất đề xuất thay đổi quyền sở hữu, kèm theo một bản sao công chứng của hợp đồng mua bán. 

Thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu sẽ được thực hiện theo đề xuất đăng ký quyền sở hữu. Việc chuyển nhượng quyền sở hữu cho bên mua sẽ được cơ quan sở nhà đất thực hiện sớm nhất sau 20 ngày kể từ ngày nộp đơn. Việc đăng ký quyền sở hữu sẽ có hiệu lực pháp lý khi đơn đăng ký được gửi đến văn phòng Sở nhà đất. Số tiền trong ký quỹ sẽ được chuyển cho người bán ngay sau khi việc chuyển nhượng quyền sở hữu hoàn tất.

7. Bàn giao bất động sản

Việc bàn giao bất động sản thường diễn ra sau khi vấn đề chuyển nhượng quyền sở hữu được hoàn tất. Đối với việc bàn giao bất động sản hai bên sẽ ký kết biên bản bàn giao và mỗi bên giữ một bản.

9. Xóa thế chấp nhà đất phía người bán

Nếu bạn mua lại bất động sản đang trong thế chấp ngân hàng (người bán cũng thế chấp bất động sản đó để vay ngân hàng). Bạn cần đảm bảo rằng thế chấp phải được xóa khỏi giữ liệu của Sở nhà đất. Thủ tục xoá thế chấp nên được tiến hành bởi người bán và ngân hàng của họ.

10. Thuế mua bán và sở hữu bất động sản

Theo luật pháp bên mua luôn là phía phải chịu khoản thuế này (4% giá trị bất động sản). Người mua có nghĩa vụ khai thuế trong thời hạn muộn nhất là 3 tháng kể từ ngày quyền sở hữu được ghi nhận trên Sở nhà đất.

 

Bạn cần trợ giúp vấn đề mua bán, chuyển nhượng bất động sản?  

Đừng chần chừ và hãy liên hệ ngay với văn phòng  bất động sản SAPA reality để được sự trợ giúp từ A - Z bởi các chuyên gia tư vấn đã có nhiều năm kinh

nghiệm trong lĩnh vực  mua bán bất động sản.

 

„Thông tin và dữ liệu được lấy từ ông luật sư JUDr. Michal Kalenský từ trang web https://www.ak-kalensky.cz/koupe-nemovitosti-krok-za-krokem/